Emlak sektöründe sıkça dile getirilen bir kavram olan şerh, tapu sahiplerini ve gayrimenkul yatırımcılarını yakından ilgilendirir. En basit tabirle tapu hakları üzerinde kısıtlama yapılmasını ifade etmek için kullanılan şerh koyma işlemine dair ayrıntıları bu içerikte öğrenebilirsiniz.
Emlak yatırımcıları ve mülk sahipleri, “Şerh ne demek?” ve “Tapuda şerh ne demek?” sorularını sıkça dile getirir. Arapça kökenli bir kelime olan, “Ayırma” ve “Açma” anlamları taşıyan şerh, emlak sektörünün yanı sıra pek çok farklı alanda dile getirilen bir kelimedir. Bir şeyin ayrıntılı olarak açıklanması durumlarında da kullanılabilen bu kelime, günlük hayatta sık kullanılan bir kelime olmamakla birlikte, hukuk alanında sıkça kullanılır.
Tapuya şerh koymak, farklı sebeplerden dolayı tapu sahibinin haklarının kısıtlanması için uygulanır. Tapu sahibi ile alıcılar için uyarı niteliği taşıyan ve tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenen bu kısıtlamalar, tapu işlemleri sırasında mutlaka göz önünde bulundurulmalıdır. Bu duruma örnek vermek gerekirse; taşınmaz bir mal satın alındığında satıcıya kalan borç, tapunun şerhler bölümüne eklenebilir. Bu durumda satışı gerçekleştiren kişi borcunun ödenmesi için yaptırım haklarına sahip olabilir. Bu süreç içinde tapu sahibi, tapunun belirlenen kullanım haklarından faydalanamaz. Farklı kriterler taşıyan şerh işlemleri ise şu şekilde sıralanabilir:
Tapuda yer alan şufa şerhi, paylı mülkiyet tapularında gerçekleştirilecek olası bir satışta, diğer paydaşların payın satın alımı konusunda öncelik sahibi olduğunu gösterir. Bu durum paya yabancı birinin katılmasını engellemek için uygulanır. Sözleşmeden doğan şufa hakkının gerçekleştirilebilmesi için noter aracılığıyla tapuya şufa şerhinin konulması gerekir.
Vefa hakkı, gayrimenkulün eski sahibine satış için öncelik taşıyan bir uygulamadır. Geri alım hakkı sayesinde tapu sahipleri, satışını gerçekleştirdikleri gayrimenkulün sonraki satışında öncelikli alım hakkına sahip olur. Tapu ve kadastro müdürlüğü veya noter aracılığıyla vefa şerhi düşülen tapulardaki bu şerh hükmünün maksimum geçerlilik süresi 10 yıldır.
Adından da anlaşılacağı üzere satış vaadi, tapuda yer alan mülkün ileri bir tarihte satılacağını beyan eder. Bu durum, noter aracılığıyla ilgili bölüme şerh edilir.
Eşlerin tapu üzerinde eşit hak iddia etmesini sağlayan bu şerh, olası bir satış durumunda her iki tarafın da izninin olmasını zorunlu kılar.
Tapuya şerh koyma işlemi; tapu sahibi, alacaklı ve davalı başta olmak üzere hukuksal olarak hak talep edebilen herkes tarafından gerçekleştirilebilir. Şerh işlemleri, genellikle borçlu ve alacaklı arasındaki durumlarda gerçekleştirilse de tapu hakkında hak sahibi olan taraflar ve aile bireyleri arasında da tapuya şerh koyma işlemi sıkça gerçekleştirilir. Gerekli evraklarla birlikte yasal mercilere başvurularak ve ilgili ücret ödenerek konulan şerh işlemleri, işlemi gerçekleştiren taraf ve tapu sahibi arasında bağlayıcıdır. Tapuya eklenen şerh, genellikle 5 yıl geçerlilik süresine sahiptir. Şerh süresi, borç ödemesi ve benzeri gibi kriterlerde borcun tamamen ödenmesiyle de ortadan kalkabilir. Ancak farklı durumlarda şerhin kaldırılması daha uzun sürebilir ve kaldırma işlemi için hukuki yollara başvurulması gerekebilir.
Tapuya şerh koyma işlemi, ücretli bir işlemdir. Bu işlem için talep edilecek vergi tutarı, şerh türü gibi farklı kriterlere göre değişiklik gösterebilir. Tapu sahibi ve emlak sektörü çalışanları tarafından merak edilen 2022 yılı tapuya şerh koyma ücreti, resmi gazetede binde 6,83 olarak belirlenmiştir. Ancak kira bedeli ve mukavele müddeti gibi kriterler, tapu şerh bedelini belirleyen önemli faktörler arasında yer alır. Tapu ve kadastroya yapılacak ödemeler, resmi gazetede belirlenen oranlar üzerinden hesaplanarak gerçekleştirilir.
Emlak sektöründe tapu devri ve satışı gibi işlemlerde uygulanabilen şerhler, gerekli evraklarla birlikte tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurularak uygulanabilir. Başvuru için gerekli evraklar, şerh türüne göre farklılık göstermekle birlikte başlıca şu şekilde sıralanabilir:
● İlgili şerh talebini içeren dilekçe
● Başvuru sahibine ait vukuatlı nüfus kayıt örneği
● Çok taraflı işlemlerde taraflara ait Türkiye Cumhuriyeti nüfus cüzdanı
● Aile konutu şerhi için evlilik cüzdanı ve aile konutu durumunu kanıtlayan muhtarlıktan alınmış belge
● Bina tapuları için Zorunlu Deprem Sigortası (DASK)
● Vefa ve Şufa şerhlerinde noter onaylı sözleşme
● Vesikalık fotoğraf
● Şufa şerhlerinde tüzel kişiler için yetki belgesi değeri gösteren belediyeden alınmış yazı
Uygulanması talep edilen şerh işlemi için gerekli evraklar bir araya getirilerek tapu ve kadastro müdürlüğüne başvurulabilir. Başvuru işlemi eksiksiz bir şekilde gerçekleştirildikten sonra, harç ve vergiler ödenerek şerh koyma işlemi tamamlanabilir.
